آشنایی با جدول طرح تفصیلی تهران بخش مسکونی
توضیحات جدول:
پهنه سکونت شامل: دو پهنه اصلی مسکونی عام و مسکونی ویژه با کدهای یک رقمی R1 و R2میباشد.
پهنه با کد دو رقمی شامل:
- مسکونی با تراکم کم (R11)
- مسکونی با تراکم متوسط (R12)
- مسکونی با تراکم زیاد (R13)
- بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21)
- بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)
- بافت مسکونی ازشمند معاصر (R23)
- بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)
- مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25)
- مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلندمرتبه (R26) است.
ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران
در زیرپهنه های مسکونی عام (R1) سطح اشغال در کلیه قطعات به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ اعم از زیربنای مفید و غیرمفید حداکثر تا 60 درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است.
در کلیه قطعات زیر پهنه های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آنها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی، مجاز است.
به منظور مساعدت در تأمین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازاد بر مقادیر مذکور، بدون سقف اساسی، صرفاً در طبقه همکف، مجاز است.
میزان سطح اشغال زیرزمین اول (منفی یک) ساختمان های مسکونی حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف به شرط عدم قطع درختان، مجاز است.
میزان سطح اشغال در زیرزمین های دوم (منفی دو) به پایین، در کلیه اراضی و امالک واقع در پهنه (R) حداکثر 80 % صرفاً جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه یا تأیید شهرداری منطقه مجاز است.
در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه همکف باشد سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام شده تجاوز نماید.
محل استقرار ساختمان در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفا در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است.
پارکینگ
پارکینگ موردنیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است.
صدور هر گونه پروانه ساختمانی منوط به تأمین قطعی پارکینگ موردنیاز در همان ملک بوده و در صورت احراز و تأیید عدم امکان تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، مشروط به اینکه پارکینگ های جانشین پیشنهادی در شعاع حداکثر 250 متری و در محل پارکینگ های اختصاصی محلی (با اسناد تفکیکی) یا پارکینگ های مازاد سایر املاک واقع در شعاع حداکثر 250متری قرار داشته باشند مجاز خواهد بود.
در هر حال صدور پروانه ساختمانی املاک منوط به تأمین قطعی پارکینگ موردنیاز در شعاع حداکثر 250 متری بوده و صدور مجوز فروش پارکینگ با صدور پروانه ساختمانی با سپردن اخذ تعهد تأمین پارکینگ در خارج از ملک، به هیچ وجه مجاز نمی باشد.
همچنین حداکثر تراکم ساختمانی قابل تخصیص به هر ملک نیز با توجه به سقف تراکم ساختمانی زیر پهنه مربوطه و حقوق مکتسبه قبلی آن متناظر با میزان تأمین پارکینگ تأمین شده قطعی ملک مذکور خواهد بود.
نکات کلیدی طرح تفصیلی شهر تهران
در کلیه پهنه های سکونت، به استثنای زیر پهنه های R111 بافت های ارزشند سبز، روستایی و تاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، می باشد.
شرط اختصاص این تراکم به هر ملک داشتن عرض گذر و مساحت حداقلی است که در دو ستون انتهایی آمده است. چنانچه ملک هر یک از شروط عرض گذر و مساحت حداقل موردنظر را نداشته باشد، به ازاء هر شرط یک طبقه از تعداد طبقات مجاز آن ملک کاسته میشود.
اعمال ضوابط زیر پهنه R122 ، برای قطعات جنوب محور انقلاب، منوط به حداقل200 مترمربع اندازه قطعه و حداقل 8 متر عرض معبر است.
اعمال ضوابط زیر پهنهR251 ، برای قطعات جنوب محور انقلاب، منوط به حداقل 150 متر مربع اندازه قطعه و حداقل 8 متر عرض معبر است.
تراکم پایه مالی بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر تهران، در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک، طبق سند مالکیت است.
قوانین پهنه مسکونی
در کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی، سطح اشغال شامل مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه بر اساس مساحت مندرج در سند مالکیت زمین است.
در محدوده‌هایی از زیر‌پهنه‌های فعالیت (محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) که در نقشه‌های طرح تفصیلی شهر تهران مشخص شده‌اند، به شرط استفاده عمومی، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد افزایش یابد. سطح اشغال مجاز در طبقات بالای همکف یا اول کاهش می‌یابد و مطابق مفاد جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های اصلی حداکثر تا ۵۰ درصد مجاز است. در کلیه پهنه‌ها، هرگونه افزایش در سطح اشغال کلیه طبقات، تحت هر عنوان و به هر شکل، بیش از میزان تعیین شده در جدول‌های پهنه های چهارگانه استفاده از اراضی پهنه‌های اصلی و مستثنی‌شده در این بند، ممنوع است.
در کلیه پهنه ها، تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضای سبز و مشجر الزامی است.
سطح اشغال زیرزمین قطعات واقع در پهنه‌های فعالیت و مختلط، (صرفاً به منظور استقرار فعالیت های غیرمسکونی، پارکینگ، تأسیسات و سایر مشاعات ساختمان) برای زیرزمین اول حداکثر ۸۰درصد و در زیرزمین‌های دوم به بعد، در صورت نبود درخت در وضع موجود ملک تا ۱۰۰ درصد مساحت قطعه، مجاز است. البته در اراضی و املاک با نوعیت باغ، سطح اشغال زیرزمین، حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف با رعایت مفاد دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری است.
ارتفاع
تا تهیه و تصویب طرح موضوعی ساماندهی حق انتقال توسعه، در محدوده‌های مسکونی با محدودیت‌های ارتفاعی (به دلایل حریم‌های امنیتی و یا حریم‌های مربوط به میراث فرهنگی و تاریخی) افزایش سطح اشغال تا 80 درصد با رعایت سقف تراکم ساختمانی مجاز و سایر ضوابط پهنه مربوطه مجاز است. همچنین در محورها و گستره‌ها زیر پهنه‌های مختلط و فعالیت نیز در صورت محدودیت‌های ارتفاعی، افزایش سطح اشغال تا 90 درصد، با رعایت سقف تراکم ساختمانی مجاز و سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه، مجاز است.
طرح تفصیلی تهران و دانستنی های آن
تفکیک اراضی و املاک در پهنه‌های مسکونی شهر با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی و در سایر پهنه‌ها، با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از این نصاب‌ها، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و از ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد.
حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۵ به یک، بیشتر باشد. تعیین جهت و راستای تفکیک نیز به عهده شهرداری منطقه است.
حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از ۱۵متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۶ به یک بیشتر باشد.
در املاک و اراضی با نوعیت باغ (باغات پراکنده) حد نصاب قطعه حاصل از تفکیک ۵۰۰۰ مترمربع است.
در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده‌اند، در صورت انطباق با گواهی پایان کار صادره از شهرداری، مجاز است و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با گواهی پایان کار شهرداری، ممنوع است.
تغییر قوانین
از زمان ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران ، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع در زیر پهنه های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰، معادل ۲۵۰مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵معادل ۳۰۰مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.
بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع، مستثنی هستند و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها، مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.
تجمیع
در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکان، مشروط به تحقق حد نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده میشود. البته مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه بیشتر شود.
در خصوص تناسبات حداقلی لازم قطعه به‌دست‌آمده پس از تجمیع ذکر این نکته ضروری است که در زیر‌پهنه‌های مسکونی، حداقل بَرِ قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۰ متر باشد و نسبت طول به عرض قطعه نیز از حداکثر ۵ به یک بیشتر نباشد. همچنین در زیر‌پهنه‌های فعالیت و مختلط نیز حداقل قطعات حاصل از تجمیع کمتر از ۱۵ متر نسبت طول به عرض قطعه از حداکثر ۴ به یک بیشتر نباشد.
معابر
اگر راهی از کنار یک ملک می‌گذرد، بسته به تعریف آن راه، تعریض راه و عقب‌نشینی ساختمان متفاوت است. بر اساس تعریف‌های موجود در طرح تفصیلی:
جمع‌وپخش‌کننده‌ها و دسترسی‌های محلی عمدتاً برقرار کننده ارتباط بین مکان‌های سکونت و مکان‌های کار و فعالیت‌اند. فعالیت‌های مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای در مجاورت پخش‌کننده‌ها به صورت متمرکز در یک یا چند بلوک شهری مستقر می‌شوند. حداقل عرض معابر جمع‌وپخش‌کننده معادل ۱۲ متر است.
سایر معابر (معابر محلی بن‌بست و بن‌باز) با دسترسی به معابر جمع‌و پخش‌کننده از طریق تقاطع هم‌سطح و با فاصله مطلوب این تقاطع ها که بین ۲۵۰ تا ۴۰۰ متر است.
حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح و در تمامی پهنه‌ها، ۶ متر است.
ایجاد هرگونه دسترسی سواره برای کلیه ساختمان‌های واقع در مجاورت بزرگراه‌ها و آزادراه‌ها در کلیه پهنه‌ها ممنوع است. البته برای آن دسته از پلاک‌های مجاور آزادراه‌ها و بزرگراه‌ها که هیچ‌گونه دسترسی به معابر دیگر ندارند، ایجاد دسترسی پیاده مجاز است.
در قطعاتی که دو یا چند دسترسی به معابر دارند، اگر یکی از گذرها شریانی درجه یک و یا با عملکرد بالاتر باشد، دسترسی سواره از گذر با عرض کمتر انجام می‌گیرد ولی ضوابط ساخت‌وساز بر اساس گذر با عرض بیشتر تعیین میشود.
افزایش بهره وری
در ساختمان‌های مسکونی و به جهت افزایش بهره‌وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استانداردهای تعیین شده کمتر نشود، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی‌شود.
برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع قانون متفاوت است. حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای اتاق‌های اصلی (خواب و هال و نشیمن و پذیرایی) 6 درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور است.
برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 مترمربع حداقل مساحت قابل قبول نورگیری برای آشپزخانه سه درصد مساحت عرصه (پس از اصلاحی)، با رعایت حداقل عرض 2 متر از پلاک مجاور است.
چنانچه اتاق‌های اصلی (نشیمن، خواب، هال و یا پذیرایی) از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های روبروی آنها از یکدیگر، حداقل باید 6 متر باشد.
چنانچه آشپزخانه و اتاق‌های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت (نورگیر) نور می‌گیرند، فاصله پنجره‌های روبروی آنها از یکدیگر، حداقل باید چهار متر باشد.
در بافت های فرسوده شهری، ساخت و ساز در قطعات با مساحت بیش از 150 مترمربع قوانین متفاوت است. طبق سند مالکیت، براساس ضوابط پهن بندی با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.
منبع : سایت شهرداری تهران قسمت مسکن و ساخت و ساز طرح تفصیلی شهر تهران
