تغییر کاربری اراضی کشاورزی
به طور کلی زمینها یا دارای کاربری مسکونی هستند یا کاربری کشاورزی
زمینهای دارای کاربری مسکونی اگر داخل محدوده شهری باشند برای گرفتن مجوز باید به شهرداری منطقه مراجعه نمایید و اگر داخل محدوده روستا باشند باید به دهیاری روستا مراجعه شود. در این حالت شما مشکل خاصی نخواهید داشت و می توانید براساس قوانین منطقه مورد نظر مجوزهای لازم را دریافت و ساخت را شروع نمائید.
حال اگر زمین شما دارای کاربری کشاورزی بود ابتدا باید ببینید که این زمین جزو ارضی زراعی است یا مشجر ( باغی) سپس باید مشخص شود که آیا این زمین در داخل محدوده ( بافت روستا ) قرار دارد یا خارج از آن
• ابتدا با انواع اراضی آشنا می شویم :
اراضی یا زمین های زراعی :
زمینی را که در آن محصولات زود بازده ( یک یا نهایتاً دو ساله ) مثل گندم ، ذرت ، انواع صیفی و از این دست،کشت می شود را شامل می¬گردد.این نوع زمین ها اکثراً در روستاها یا شهرهایی که قبلاً روستا بوده و بعداً بزرگ شده و تبدیل به شهر شده اند ، وجود دارند.
اراضی یا زمینهای مشجر ( باغات)
زمینهایی هستند که در آنها درخت ( اغلب میوه ) کاشته میشود. وقتی شما زمین با کاربری باغی را می خرید، امکان حصارکشی در اطراف محدوده باغ، انتخاب درختان میوه برای کاشت یا امکان کنترل انشعابات آب و برق و… برای باغ شما به صورت انحصاری یا اشتراکی وجود دارد.
• حالا با مفهوم محدوده و بافت آشنا می شویم :
تعریف محدوده شهر :
عبارت است از بافت موجود شهر و توسعه آتی آن بر اساس طرح جامع شهری , که در این محدوده شهرداریها علاوه بر اجرای طرحهای عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی , نظارت بر احداث هرگونه ساختمان بر اساس مقررات شهر سازی را به عهده دارند.
تعریف محدوده روستا :
عبارت است از بافت موجود روستا و گسترش آتی آن بر اساس طرح هادی روستایی . دهیاریها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهدهدار خواهند بود. درآمد ناشی از ساخت و سازها و عوارض روستاها به حساب دهیاریهای روستا جهت توسعه و عمران واریز میگردد.
زمین خارج از محدوده :
زمانی که زمینی در نقشه دهیاری و یا شهرداری در هیچ کدام از بخش های زمین با بافت مسکونی، زراعی و باغی قرار نگرفته باشد زمین در خارج از بافت قرار دارد.
برای این زمینها هیچ گونه مجوزی نمی توان گرفت و تنها باید صبرکرد تا در طرحهای گسترش شهری یا روستایی به محدوده شهری یا روستایی موجود اضافه شوند.
• حال اگر زمین شما داخل بافت قرار داشت ولی کاربری کشاورزی داشت برای ساخت آن باید تغییر کاربری بدهید
برای تغییر کاربری ابتدا باید ببینیم کاربری زمین باغی است یا زراعی
اگر کاربری باغی بود آنگاه :
به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری در قسمت بافت باغی قرار دارد. لذا برای ساخت ویلا در این زمینها دو راه وجود دارد:
1) تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی و سپس اخذ مجوزهای ساخت و ساز
2) ساخت بدون تغییر کاربری و پرداخت جریمه ساخت و ساز به دهیاری مربوطه طبق کمیسیون ماده 99 و اخذ پایان کار از دهیاری.
اگر کاربری زراعی بود آنگاه :
زمین با بافت زراعی به این معناست که در نقشه دهیاری زمین مورد نظر در قسمت زراعی واقع شده لذا برای ساخت و ساز در این نوع زمین بایستی کاربری آنرا ابتدا به باغی و سپس به مسکونی تغییر دهید، تا مجوز ساخت در آن را به شما بدهند.
مجوز گرفتن این نوع کاربری برای ساخت بسیار سخت می باشد. و در صورت ساخت بدون مجوز در این کاربری احتمال تخریب توسط مراجع قانونی بسیار زیاد است.
چند نکته قابل تامل درباره این مبحث :
- مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است , مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام مینمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی میشود.
- هر گونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بایستی با اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی انجام پذیرد , در صورت عدم اخذ مجوز از جهاد کشاورزی به استناد ماده 3 قانون پیش گفته اصلاحی سال 1385 مرتکب جرم علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر او بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ششماه محکوم خواهد شد. تغییر کاربری غیر مجاز اراضی کشاورزی که بعد از اصلاحیه سال 1385 قانون انجام شده اند ؛ مشمول جزای نقدی و قلع و قمع می گردد.
- هرگونه تغيير كاربري در قالب ايجاد بنا، برداشتن يا افزايش شن و ماسه و ساير اقداماتي كه بنا به تشخيص وزارت جهاد كشاورزي تغيير كاربري محسوب ميگردد، چنانچه به طور غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون موضوع تبصره (1) ماده (1) اين قانون صورت پذيرد ، جرم بوده و مأموران جهاد كشاورزي محل مكلفند نسبت به توقف عمليات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعكاس به مراجع قضايي اعلام نمايند. چنانچه مرتكب پس از اعلام جهاد كشاورزي به اقدامات خود ادامه دهد نيروي انتظامي موظف است بنا به درخواست جهاد كشاورزي از ادامه عمليات مرتكب جلوگيري نمايد. مأموران جهاد كشاورزي موظفند با حضور نماينده دادسرا و در نقاطي كه دادسرا نباشد با حضور نماينده دادگاه محل ضمن صورتمجلس رأسا نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعيت زمين را به حالت اوليه اعاده نمايند.
- برای اینکه مطمئن شوید یک زمین در بافت مسکونی قرار دارد. ابتدا باید نقشه طرح هادی را از دهیاری یا شهرداری منطقه موردنظر تهیه کنید. همچنین برای خرید زمین های موقوفه ابتدا باید به اداره موقوفه و سپس به شهرداری مراجعه کنید. هر چند که پرس و جو و تحقیق محلی نیز میتواند بافت زمین موردنظر را مشخص سازد، اما بهتر است که حتماً به شورای روستا، دهیاری و در نهایت به شهرداری مراجعه کنید.
- برای تبدیل کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، ابتدا شما باید پروژه ساخت و ساز خانه یا ویلای مسکونی را در قسمتی از زمین آغاز کنید. کار شما هنوز قانونی نیست. با رعایت اصول مهندسی، در مسیر تغییر کاربری قدم بر می دارید. برای این کار، وقتی 60% تا 70% از پروژه شما پیش رفت، به دهیاری یا مراجع مربوطه در شهر یا روستا مراجعه می کنید، و درخواست خود را برای تغییر کاربری زمین باغی و پرداخت جریمه های معین شده، ارائه می دهید. برای اینکه بتوانید مجوزهای ساخت و ساز را بگیرید و کاربری زمین باغی شما تغییر کند، الزاماً باید جریمه بپردازید. درخواست شما از طریق سازمان ها و ادارات مربوطه در شهر تابعه، بررسی می شود و طبق کمسیون ماده 99، مقدار جریمه بر اساس نوع ملک شما، متراژ زمین و نوع ساخت و ساز برایتان تعیین می شود. بطور کلی، جریمه تغییر کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، در سال 1401 و یا 1402، از متری 500 هزار تومان تا متری 3 میلیون تومان می باشد. پس از پرداخت جریمه، شما می توانید برای انشعابات و یا گواهی های ساخت و پایان ساخت و …، اقدام کنید. پس اگر ملکی را در بافت باغی خریدید، نگران ساخت و ساز در آنجا نباشید.
منبع : سازمان امور اراضی کشور
